الزام به تنظیم سند رسمی ملک + وکیل

الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یکی از رایج ترین موضوعاتی است که افراد بسیاری در ارتباط با آن به دفتر وکالت ما مراجعه کرده اند. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی نیز با توجه به پیچیدگی ها و شرایط خاصی که در این نوع دعوی ایجاد می شود، می تواند در این مسیر راهگشای مطمئنی برای شما باشد. در این مقاله قصد داریم در مورد موثرترین نکات الزام به تنظیم سند رسمی و وکیل الزام به تنظیم سند رسمی مطالبی را بیان کنیم.

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

گاهی به‌ دلایلی چون اعتماد، عجله در انجام معامله، زحمت‌ های تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد، تکمیل نشدن مراحل کار و… در همان ابتدا سند رسمی به ‌نام خریدار تنظیم نمی ‌‌شود و طرفین معامله به تنظیم یک مبایعه‌ نامه یا قولنامه بسنده می‌ کنند.

از رایج‌ ترین مواردی که از ابتدا سند رسمی به نام شما تنظیم نمی‌شود (با وجود مالک بودن شما) خرید ملک، پیش‌ فروش ملک آپارتمان و جایی است که شما با چند نفر در یک ملک شریک هستید که اصطلاحاً می‌ گوییم ملک مشاع است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است

البته این بحث اختصاص به بیع ملک ندارد و در موارد دیگری نیز ممکن است اتفاق بیفتد. مثلاً جایی که کسی امتیاز اوقافی ملکی را خریداری کرده و فروشنده باید در اداره اوقاف اجاره‌ نامه‌ای به نام خریدار تنظیم کند ولی نمی‌ کند. یا به عنوان مثال کسی پروانه بهره ‌برداری از چاهی را خریداری می ‌کند و فروشنده باید پروانه را به نام خریدار ثبت کند ولی امتناع می ‌کند.

نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

• دادگاه صالح: این دعوا که غالباً در مواردی مطرح می ‌شود که معامله یک مال غیرمنقول (ملک، ملک مشاع یا آپارتمان) در میان است، باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.
• هزینه دادرسی: از آن جایی که یک دعوای مالی است، هزینه دادرسی آن معادل 3/5 درصد ارزش منطقه‌ ای ملک است.

تفاوت سند رسمی و عادی

بنابراین نوشته ‌ای که در آن مثلاً مدیر دفتر املاک از معامله بین فروشنده و خریدار خبر می ‌دهد، اعتبار سند را ندارد.

همچنین، پیش‌نویس در حکم سند نمی باشد و اعتبار سند را ندارد؛ زیرا یک پیش‌ نویس نمی‌ تواند قصد جدی افراد را نشان دهد.

تفاوت مهم سند رسمی با سند عادی در اعتبار آن‌ها است.

اهمیت و ضرورت تنظیم سند رسمی

علاوه بر این موارد، اولین کاری که قاضی محترم دادگاه در دادرسی انجام می ‌دهد این است که حقیقتِ واقعیت مورد اختلاف را کشف کند.

«سند رسمی» با اعتبار فوق العاده‌ ای که دارد، روند دادرسی را خیلی ساده‌ تر از مواقعی می ‌کند که سند رسمی در کار نباشد.

• کسی که سند علیه او اقامه شده است، آن را تایید کند.
• اثبات اصالت امضاء و مهر توسط استناد کننده در دادگاه محرز شود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

حالت اول: شما یکی از مالکین ملک مشاع هستید

در این حالت شما با یک یا چند نفر دیگر در مالکیت ملک شریک هستید. برای مثال ممکن است با شراکت با چند نفر ملکی را خریداری کرده باشید یا به ‌خاطر این ‌که از وراث هستید با دیگر ورثه در ملک شریک شده باشید.

با توافق با بقیه شریک‌ های خود، تفکیک را انجام دهید، تقسیم ‌نامه تنظیم کنید و سپس برای تنظیم سند اقدام کنید.

با همراهی همه شرکا یک دادخواست با عنوان «تفکیک و تنظیم سند رسمی ملک مشاع» ارائه کنید.

نکته ای که در این جا وجود دارد این است که باید درصد مالکیت خود و تعداد شرکا را نیز در فرم تعیین ارزش منطقه‌ ای ملک وارد کنید.

شما خریدار ملک مشاع هستید

در حالتی که شما ملک مشاعی را از مالکین آن خریداری کرده ‌اید و هنوز سند رسمی به نام شما تنظیم نشده است، تمامی مالکین مشاع را به عنوان خوانده در دادخواست نام می‌ برید.

اگر ملک مشاع قبلاً ثبت نشده باشد، سند مالکیت تمام ملک به نام شما ثبت می ‌شود (ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت) و اگر قبلاً ثبت شده باشد، اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید به نام شما صادر می گردد (ماده ۱۱۰ آیین‌نامه قانون ثبت).

الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

چنانچه در حال معامله پیش ‌فروش آپارتمان هستید، باید بدانید که طبق ماده ۳ قانون پیش ‌فروش ساختمان، پیش ‌فروش اصولاً از طریق سند رسمی انجام می ‌شود.

در صورتی که به هر دلیلی پیش ‌فروش با سند عادی انجام شود، هر چند خلاف قانون پیش‌ فروش ساختمان انجام شده امّا پیش‌خریدار می‌ تواند با طرح دعوای حقوقی، پیش‌ فروشنده را به انجام تعهدات قرارداد ملزم نماید، در غیر حالت پیش ‌فروش، اگر آپارتمانی را با سند عادی خریداری کرده ‌اید، طبق توضیحات ارائه شده، می ‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کنید.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

گواهی عدم حضور خصوصیت ندارد.از هر راهی که بتوانید ثابت کنید که مالکیت مال منتقل شده، شما آماده انجام تعهد بوده‌ اید و طرف مقابل برای تنظیم سند رسمی حاضر نشده است و نقص عهد کرده، می‌ توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید.

برای مثال اگر در مبایعه ‌نامه تاریخی برای حضور در دفتر ثبت اسناد مشخص نکرده ‌اید، می‌توانید ابتدا ضمن اظهارنامه‌ ای خطاب به فروشنده روزی را برای حضور در دفتر ثبت اسناد و تنظیم سند مشخص کنید.

دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی

به ‌عنوان فروشنده در معامله توجه کنید که وضعیت پرداخت مبلغ معامله به درستی در سند عادی (مبایعه ‌نامه) قید شده باشد. برای مثال اگر هنگام تنظیم و امضای مبایعه‌ نامه مبلغی از خریدار تحویل نگرفته ‌اید، این عبارت را در قرارداد قید کنید:

الزام به تنظیم سند و خسارت

قانون به شما این امکان را می ‌دهد که هم زمان با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به جبران خسارات را نیز درخواست کنید. به این ترتیب در یک دادرسی به هر دو موضوع رسیدگی شده و حکم مقتضی صادر می‌ شود.

الزام به سند رسمی تقسیم نامه

الزام به سند رسمی تقسیم نامه در رابطه با تفکیک مال قابل اجرا است. هر گاه دو یا چند نفر به صورت مشارکتی مالک یک ملک باشند می‌توانند نسبت به ثبت تقسیم نامه اقدام کنند. البته چنین درخواستی بسیار ساده خواهد بود اما لازم است پروسه قانونی آن کاملاً رعایت شود تا درخواست مربوطه وجهه‌ قانونی پیدا کند. همچنین بهتر است شرکا پیش از هر اقدامی در خصوص شرایط ثبت سند خود با یک وکیل مجرب مشورت کنند.

موارد کاربرد ثبت تقسیم نامه

مهم ترین واصلی ترین کاربرد درخواست الزام به سند رسمی تقسیم نامه برای املاکی است که دارای چندین مالک هستند. در واقع املاکی که دارای بیش از دو مالک هستند در اولویت ثبت تقسیم نامه قرار دارند. از آنجا که ثبت این حالت باید با رضایت تمام شرکا همراه باشد. تفکیک سهم نیز بر اساس رضایت همه آن ها انجام می شود و در نهایت می توان از بروز اختلاف و مناقشه میان مالکین ملک جلوگیری کرد. همچنین در صورتی که هر کدام از شرکا قصد واگذاری و یا فروش سهم خود را داشته باشند با موانع قانونی روبه رو نیستند.

اهمیت سند رسمی تقسیم نامه

گاهی ممکن است شرکا پیش از اقدام در جهت الزام به سند رسمی تقسیم نامه، توافق نامه ای عادی برای تعیین سهم خود امضاء کرده باشند. نکته مهم در این خصوص آن است که طبق مفاد قانونی ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت اسناد چنین قراردادی مربوطه فاقد هر گونه اعتبار و ارزش قانونی است. بنابراین مراجعه به مراجع قانونی جهت ثبت تقسیم نامه امری بسیار مهم و حیاتی است. همچنین تنها در این صورت است که قرار داد امضاء شده میان شرکا ارزش قانونی پیدا می کند.

نکته: در صورتی که یکی از مالکین با وجود امضای تقسیم نامه عادی از امضای تقسیم نامه رسمی سر باز بزند سایر شرکا می توانند از او به مراجع قضایی شکایت کنند. زیرا قرار داد عادی مادامی که به ثبت اداره ثبت اسناد نرسد فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.

نکات مهم درباره تنظیم سند رسمی اجاره

موارد و نکات مهمی که لازم است درباره الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مورد توجه قرار بگیرند شامل موارد ذیل هستند.

• محل اقامت شخص اجاره دهنده مشخص و برای دادگاه محرز باشد.
• شغل اجاره دهنده ملک و مستأجر معلوم باشد.
• محل واقع شده ملک اجاره داده شده کاملاً مشخص باشد.
• مستأجر به شکل قانونی در ملک ساکن شده باشد.
• در حال حاضر ملک اجاره داده شده در اختیار کدام یک از طرفین دعوا است.
• در صورتی که ملک در اختیار مستأجر نباشد باید زمان و تاریخ تحویل آن به مالک معین باشد.
• مهلت پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر ده روز بعد از تاریخ سررسید هر قسط است. حال اگر توافق بر سر این مسئله به نحو دیگری انجام گرفته باشد باید در سند قید شود.
• استفاده از ملک توسط مستأجر باید در سند رسمی قید شود.
• مستأجر حق ندارد ملک را به شخص دیگری انتقال دهد.
• تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل اگر بعد از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره باشد باید تا زمان تمدید اجاره و یا تخلیه آن به میزان اجرت‌المسمی تعیین شود.

سخن پایانی

اقدام در خصوص الزام به سند رسمی تقسیم نامه حق تمام شرکا و مالکین مشترک ملک بوده و کسی نمی تواند این حق را از آنان سلب کند. بنابراین برای جلوگیری از بروز اختلاف بهتر است مالکین در اسرع وقت جهت ثبت رسمی تقسیم نامه اقدام کنند. البته نباید فراموش کرد تا زمانی که سند تقسیم نامه به امضای تمامی شرکا نرسد هیچ یک از آنان سهم مشخص و معلومی از ملک ندارند. همچنین نمی توانند در خصوص میزان سهم خود از ملک ادعایی داشته باشند. علاوه بر آن تا زمانی که میزان سهم آنان از طریق ثبت رسمی مشخص نشده باشد حق تصرف دادن ملک مشترک را ندارند.