فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
برخی ها هستند بدون اجازه شریک یک ملکی را می فروشند و با خیال خود می گویند که جرمی اتفاق نیوفتاده است که وکیل ملکی در این مقاله به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را به صورت کامل برای شما توضیح می دهد.
شراکت در املاک و اراضی توانایی پیشینه قدیمی است و اگر به کتاب های قدیمی و تاریخی مراجعه کرده باشید مالکان زمین های کشاورزی یا تا اینکه ملک های تجاری و مسکونی چندین نفر بودند که گاها با توافق شفاهی یا کتبی بر اموال میانوند و تعرض ناپذیر دیگران اذعان کرده اند.
اگرچه این نکته را نبایست فراموش کرد که اگر ضابطه یا حقوق به معنای امروزی آن در آن گذشته وجود نداشت اما عرف که به عنوان یکی از منابع حقوق شناسایی شده است، مؤکداً مورد احترام مردم هر منطقه بوده است و ناقض آن را شدیداً مورد نکوهش قرار می دادند.
اما این اشتراک کاری دائمی نبود و محتمل بود که شرکای یکی از مالکان یا زمین یک روز قصد به تقسیم ملک یا زمین مشترک بگیرند، این تقسیم اراضی می تواند دوستانه اجرا شود مشروط بر اینکه این تقسیم به تراضی موجبی بر غبن رساندن به یکی از شرکاء نشود یا اینکه توافق و تراضی تشکیل نشود، به ناچار بایست به حاکم شرع مراجعه کنند.
حال به زمان حال برمیگردیم : هم اکنون اشتراک و اشاعه در اموال اعم از منقول و غیرمنقول پذیرفته شده است و در تعریف قانونی اشاعه آمده است “اجتماع حقوق افراد مختلفی در شی واحد” و در تعریفی راحت تر، اگر مالی دو یا چند نفر در مالی سهیم باشند.
برای مثال اگر ملک مسکونی وجود داشته باشد که دو دانگ آن برای زوجه و چهار دانگ آن برای مردی باشد، در این فرم زوجه و زوج در جزء جزء آن ملک قابل سکونت شریک هستند و نمی شود این ادعا را داشته باشند که یکی چهار دانگ سهم دارد و باید ویژگی بیشتری از ملک داشته باشد بلکه اصل بر مالکیت مشاعی و انتفاع مشاعی از آن مال است مگر اینکه توافق دیگری بین دوجانب شده باشد.
از این توضیحات بگذریم، سوال حقیقی این است که چگونه ملک مشاعی را علیرغم فقدان رضایت شریک یا شریکان دیگر تقسیم یا اینکه به فروش برسانیم؟؟
برای رسیدن به جواب به این پرسش بایست آغاز، انواع حالت اشاعه از جمله اشاعه اختیاری و اجباری مورد بررسی قرار گیرد، سپس حدود تصرف شرکاء در ملک مشاعی در فرم فروش یا انتفاع و در نهایت روش های تقسیم ملک مشاعی بیان می شود.
انواع حالت اشاعه
یک ملک می تواند به دو طریق بین دو یا چند نفر تحت مالکیت مشاعی قرار گیرد:
- اشاعه اختیاری.
- اشاعه اجباری.
الف- اشاعه اختیاری
قرارداد مشارکت در اشاعه اختیاری دو یا چند نفر با اراده و رضایت خویش نسبت به مالی حالت اشاعه تشکیل می کنند که منشاء این حالت اشاعه می تواند قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد بیع و خرید و فروش اموال، هدیه بخشی از اموال توسط مالک به دیگری یا گرفتن طلب از بدهکار در به ازای بدهی اش که می تواند این ایفای بدهی بخشی از مال منقول یا غیرمنقول بدهکار باشد.
برای مثال فردی مالک ملکی کلنگی است و به سبب ناتوانی در بهسازی و تعمیر آن ملک، از مشاورین املاک آن منطقه درخواست می کند که سرمایه گذاری برای تخریب و مشارکت در ساخت بر روی ملکش عمل کند.
پس از پیدا کردن یک سرمایه گذار، دو طرف موافقت بر درست کردن رستوران و تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری می کنند و سهم مالک ملک پس از ساخت سه دانگ و سهم سرمایه گذار سه دانگ از آن ملک ساخته شده باشد.
در این فرم دوجانب با توافق و ذیل قرارداد مشارکت در ساخت ملک مورد توافق برای ساخت را به حالت اشاعه قرار داده اند.
یا مردی که قصد پرداخت بخشی از مهریه زنش را دارد، از سبب بخشی از مهریه همسرش، دو دانگ از ملکی تجاری را به نامش می کند که این حالت اشاعه در ملک تجاری نشأت گرفته از پرداخت دین مهریه از سوی زوج است.
تصرفات شرکاء در ملک مشاعی
ملک مشاعی هم آنجوری که گفتیم ، شریک های املاک مشاعی در نقطه نقطه ملک مشاعی شریک هستند و کسی که مال بیشتری دارد نمی تواند از بهره مندی شریک دیگر از ملک مشاعی جلوگیری کند و هر شریک می تواند تصرفاتی در ملک مشاعی داشته باشد.
اما این تصرفات بایست در چارچوب ضابطه اجرا شود وگرنه تصرفات فضولی و در صورتی که شریک رضایت به این تصرفات خارج از حدود قانونی ندهد، باطل است و شریک خطاکار مسئول هر شیوه جبران خسارت به شریک دیگر یا سایرین خواهد بود.
آغاز مثالی بیان می شود تا بر اساس مثال هر دو تصرف را تشریح کنیم؛ فرض بگیرید زوجه و شوهری در ملکی مسکونی با متراژ ۱۱۰ متر، دو خواب با سهمی مساوی هر کدام سه دانگ شریک هستند، در این شروط زوجه و شوهر که مالک ملک مشاعی می باشند، وضعیت تصرفات حقوقی و مادی ایشان به چه نحو وجود دارد؟
تصرفات حقوقی
آغاز بایست تعریفی از تصرفات حقوقی عرضه شود؛ منظور از تصرفات حقوقی هر شیوه اعمال حقوقی از جمله، فروش، صلح، اجاره، هبه، و تا اینکه عقودی که قبض در آنها از جمله ارکان صحت پیوند وجود دارد مثل وقف را تصرفات حقوقی در ملک مشاعی می گویند.
طبق گفته بالا، زوجه می تواند سهم سه دانگ از ملک که اگر سند جدا دارد و مشخص شده باشد، را به شخص دیگری بفروشد یا اینکه می تواند هدیه بدهد و یا اینکه وصیت کند که بعد از فوتش وقف در کار خیریه باشد. ضابطه تمام این تصرف حقوقی شریک در مال مشاع را مورد قبول قرار می دهد تا زمانی که این تصورف حقوقی نیازی به تصرف مادی و تملیک آن سه دانگ نداشته باشد.
وکیل فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
شما اگر درباره فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک سوالی دارید، می توانید با شماره های داخل سایت گروه وکلای آریا دادیار تماس گرفته و با وکلای مجرب و کاربلد ما صحبت کنید.